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매일매일 쏟아져 나오는 경제 관련 뉴스들 가운데 빠지지 않고 항상 등장하는 것이 있다면 그것은 부동산과 관련된 뉴스들이다. 최근 2~3년 동안 부동산 가격(쉽게 말해 집값)이 계속 하락함에 따라 수많은 하우스 푸어들이 나타나게 되었고, 정부는 마지못해 이를 해결하기 위한 법적 조치(집 거래를 활발히 시키기 위한 세금 감면 혜택)를 취함으로써 최근에 이르러 집값이 소폭 상승하였다고 한다. 하지만, 이는 단기적인 조치에 불과하다는 여론이 지배적이다. 많은 수의 경제학자들은 여전히 부동산 시장의 거품에 관해 경고하고 있으며 이는 비단 우리나라뿐만 아니라 중국도 마찬가지이다. 그리고 그들은 일본의 과거 경험을 강조하면서 향후 부동산 시장의 거품이 꺼지는 것에 대해 대비해야 한다고 강조하고 있다. 사실, 이와 관련된 내용들은 전문적인 지식을 필요로 하는 부분이 많아서 쉽게 이해하기 힘들지만, 미래를 위해 관심을 가지고 따져가면서 글을 읽을 필요가 있었다.

우선 ‘거품’이란 용어를 명확히 이해할 필요가 있다. 마치 외부 공기가 들어와서 비눗물의 양과는 상관 없이 형성되는 비누방울을 생각하면 된다. 경제학적으로는 실제 자산 가격과 기본 가격간의 차이를 뜻하는 말로 ‘거품’이 사용된다. 하지만, 자료를 가지고 거품의 정도를 판단하는 일은 쉽지 않다. 왜냐하면, 기본 가격을 측정하는 것이 어렵기 때문이다. 대개 이러한 가격의 결정은 현재의 수요와 공급의 원리에 지배 받고 나아가 장래의 성장성에도 영향을 받기 때문이다. 때문에, 현재의 부동산 가격이 거품인지 아닌지도 판단하기 어렵다. 다만, 토지의 내재 가치가 변하는 것은 아니기 때문에 일정 수준의 가격 이상은 반드시 가질 것이므로, 어느 정도 추측 가능한 지표이기도 하다. 과거의 자료를 보면, 부동산 시장은 급격하게 성장을 거친 후 진정 국면에 들어섰다가 실물 경제 성장에 따른 토지 이용 수익이 상승하면서 조정되는 과정을 거친다.

이 같은 거품과 기본 가격간의 구별은 중요한 의미를 가진다. 왜냐하면, 만약 자산 가격 상승이 기본적 요인에 의한 것이냐 혹은 버블에 의한 것이냐에 따라 국가가 나서서 정책 방향을 설정할지를 결정해야 하기 때문이다. 기본적인 요인에 의한 상승인대도 이를 막는 정책을 시행할 경우 부동산 시장의 침체를 가져올 수 있고, 반대로 버블에 의한 상승인대로 국가가 아무런 조치를 취하지 않는다면 당장은 부동산 경기가 활성화 되겠지만 후에 닥칠 충격은 기하급수적으로 커진다.

부동산 시장의 거품의 단적인 사례는 바로 일본의 과거 및 현재 이다. 일본은 1980년대 초 중반 산업화가 급격하게 되면서 경제규모 또한 급격하게 커진다. 이에 따라 부동산 시장 또한 기본 가격이 상승하게 된 것은 당연한 일이었다. 하지만, 1980년대 후반 금융 완화 정책이 실시되고 기업의 은행 의존도가 낮아지면서 은행으로서는 당장의 투자선 확보가 절실했다. (은행은 고객이 맡긴 돈을 기업에 대출해줌으로써 대부분의 이익을 창출했다.) 때문에 높은 수익이 예상되는 부동산 융자에 눈을 돌리면서 급격한 부동산 시장의 팽창을 초래하였다. 일본 경제규모가 성장하는 속도보다 몇 배 혹은 몇 십배가 빠르게 부동산 시장이 커지게 되었으니 이것이 바로 거품인 것이다.

이러한 급격한 시장 팽창을 조절하기 위해 일본 정부는 투기억제 정책을 시행하였고, 투자자들은 이제 더 이상 자산 가격이 오르지 않을 것이라 생각하면서 투매사태가 일어나 자산 가격은 일순간 폭락하게 되었다. 마치 거품이 일순간에 꺼지는 것처럼. 겉으로 보기에는 시장 팽창 이전의 수준으로 돌아가는 것이므로 문제가 없지 않냐고 생각할 수 있겠지만, 폭락하기 이전에 거래되던 자산을 소유한 모든 사람들의 자산은 급격히 줄어들었고, 시장 팽창 이전부터 이미 자산을 가지고 있었던 아주 일부분의 사람들만 피해가 발생되지 않았을 뿐이었다. 여기서 알 수 있듯이 자산 시장의 팽창은 정부의 정책 때문이라기 보다 사회 현상에 가까운 것이고 시장의 수축은 대개 정부의 정책에서 기인한다고 볼 수 있다. 그렇다고 정부가 자산시장 수축을 걱정한 나머지 아무런 정책을 취하지 않는다면 후에 벌어질 자산 수축은 훨씬 더 큰 충격을 가져올 것이고 자칫 대규모 기업의 부도로 이어 질 수 있기에 이를 경계해야 한다.

그렇다면, 이러한 자산 시장의 팽창 및 수축은 어떻게 조절해야 할 것인가? 이것에 대한 저자의 해답은 안타깝지만 아직 존재하지 않는다. 앞서 언급한 대로 거품의 크기가 클수록 그것의 경제적 파장이 큰 만큼 거품이 커지지 않도록 하던지 혹은 거품의 바람을 천천히 뺄 수 있어야 하는데 두 가지 방안 모두 뚜렷한 현실적인 제도적 장치를 마련하기가 쉽지 않기 때문이다. 전자의 경우는 국가가 시장경제를 항상 관리해야 하기에 작은 정부를 지향하는 현대 경제 흐름과 대치되는 것이고, 후자는 거품의 바람의 양만큼 정부가 재원을 투입해야 하기 때문이다. (투입한 재원의 회수가 거의 불가능하기 때문에 더더욱 어렵다.) 따라서 현재 뚜렷한 해결책이 존재하지 않는 만큼 사회 구성원들은 보다 보수적으로 자산 시장에 접근해야 할 것이다.